准确把握统一登记目的和意义

2017-03-15 09:42:04

《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)正式发布,不动产统一登记有了明确的法律依据。

不能片面理解统一登记

将不动产统一登记的目的理解为降房价或者反腐败,属于以偏代全,狭隘、片面地理解了不动产登记的目的和意义。

自2013年3月国务院决定整合房屋、土地、草原、林地的登记职责由一个部门承担以来,不少媒体将不动产统一登记解读为反腐利器或者降房价的奇方妙药。如此解读,不仅没有准确把握不动产统一登记的目的和实质,而且还严重误导社会公众。如不予以澄清,将严重影响不动产统一登记工作的开展。

目前媒体对统一登记的关注主要着眼于房屋登记或者房屋登记信息联网,然而,事实上不动产统一登记的内容和内涵远远大于目前媒体所报道的范围。若只是单纯地实现反腐败或者收房产税的目的,只需要将房屋登记信息联网即可,国家没有必要费这么大力气来推进土地、房屋、林权、草原还有海域等的统一登记工作。

首先,从统一的登记对象上来说,这次统一的不仅包括房屋和土地,还包括林地、草原和海域。十八届三中全会所作出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》甚至要求“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记”,将对象扩大到所有的自然资源。

其次,从统一的内容来说,统一的不仅是机构,还要统一登记的表册卡簿、法律依据、权利证书以及信息平台等各个方面。

除此之外,仅就信息联网而言,2013年11月20日国务院常务会议提出要建立不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享,消除“信息孤岛”,其内涵也远远大于目前有关媒体所报道的内容。

利国、利民、利长远

不动产统一登记属于一项利国、利民、利长远的基础性工作,建设好这个基础性制度将促进经济社会的长远发展。

一是遵循了不动产的自然规律和国际通行做法。房屋和土地、林草与土地本来就是一体的,是不可分的,世界上绝大多数国家实行的都是统一登记。我国以前实行的不同类型不动产由不同部门分别管理和登记的制度,人为地割裂了不同不动产之间的自然联系,已不再适应经济社会发展的需要。为此,需要遵循不动产的自然规律和国际通行做法,将各种不动产的登记职责整合由一个部门承担。这也是《物权法》规定“实行统一登记制度”的重要原因。

二是转变政府职能,提高政府治理效率和水平。为减少部门职责交叉和分散,最大限度地整合分散在不同部门相同或相似的职责,理顺部门职责关系,将房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记以及海域登记的职责整合由国土资源部一个部门承担,可以大大减少政府行政成本,提高办事效率,提高政府的公信力。

三是为了更好地保护不动产权利人合法财产权。有恒产有恒心,登记的本质目的就是确定不动产的权利归属,并在登记簿上进行记载公示,从而达到保护不动产物权的目的。统一登记可以更好地理清当事人之间的不动产权利界线,减少权属纠纷,提高登记的准确性和权威性,更好地维护当事人的不动产物权。

四是方便企业、方便群众,减轻当事人的负担。分散登记时,在农村,当事人仅就其财产就要分别到四个不同的部门办理不同证件:住房要到建设部门办理《房屋所有权证》,宅基地要到国土资源部门办理《集体土地使用证》,承包的土地要到农业部门办理《农村土地承包经营权证》,栽种的树木要到林业部门办理《林权证》。

在城市,当事人最少也要办两个证:到建设部门办理《房屋所有权证》,到国土资源部门办理《国有土地使用证》。各种证书满天飞,不仅增加了人民群众办证的不便,而且增加了其时间、资金成本。统一登记之后,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,减少办证环节,可以让当事人少跑路,大大减轻当事人负担,方便企业和群众。

五是保障不动产交易安全,维护正常的市场交易秩序。原来由于房地分别登记,导致房屋和土地分离的现象十分严重。统一登记之后,建立不动产登记信息依法公开查询系统,将有效保障不动产交易安全,维护不动产市场的正常交易秩序。

加强配套制度建设

下一步,要加强配套制度建设,加快市县不动产登记职责整合,促进不动产统一登记早日实现。

首先,要处理好三方面的关系。一是处理好物权登记和行政管理之间的关系。不动产登记虽然属于国家行政机关的职权,属于公权力的范畴,但是登记只是一种行政确认,不是行政许可,不能单纯地把登记当作管理的手段。二是处理好登记发证与行政确权之间的关系。当事人申请登记时应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

当权属不清有争议的,一般应当先由有关部门确权。对有权部门依法作出的确权决定,登记机构不应进行实体审查,应当根据其进行登记发证,其确权决定有误导致登记机构出错的,应当由作出确权决定的部门承担责任。三是处理好不动产登记机构与行政管理部门的关系。国务院整合的是不动产登记的职责,不动产行政管理的职责还在各个部门。

不动产登记机构应当相对独立于各不动产行政主管部门。同时,不动产登记机构应当通过建立不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享,消除“信息孤岛”。

其次,要抓紧出台配套制度。在《条例》出台之后,国土资源部正抓紧开展相关制度建设,为实现不动产统一登记奠定基础。一是抓紧论证出台《不动产登记暂行条例实施细则》这一部门规章,贯彻落实《条例》;二是颁布配套的申请书、审核表以及登记簿、权利证书、权利证明的样式,使地方的不动产统一登记工作可操作;三是研究出台不动产登记的收费标准、登记资料的公开查询具体办法以及不动产登记错误赔偿的具体办法等配套制度,促进不动产统一登记的顺利开展。

最后,要抓紧推进市、县不动产登记机构的职责整合工作。市、县人民政府应当尽快确定一个部门作为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作。该机构不管设置在哪个部门,都应当接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

目前国家和省级层面的不动产登记职责都已经基本整合完毕,但是市、县不动产登记机构职责整合工作还需要下大力气推进。不动产登记发证的具体工作由市、县不动产登记机构办理。如果市、县登记机构职责整合不到位,不动产统一登记工作将无法开展。(作者为国土资源部不动产登记中心法律处处长)

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