统一登记为房地产估价业带来积极影响

2017-03-15 09:42:54

《物权法》公布后近7年,国务院颁布了《不动产登记暂行条例》,落实了不动产统一登记这一法律制度。不动产统一登记的实施,带来了主管部门职责的重新整合,以及交易、产权制度的重塑,必将对与房地产交易相关的专业服务业产生影响。对房地产估价行业而言,这种影响主要是积极的。

房地产估价的实质和作用

房地产属于典型的不动产。房地产估价的实质是为特定目的(买卖、抵押、征收、司法拍卖、税收、保险、投资等)对房地产在特定时间的特定价值(市场价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值、残余价值、投资价值)进行的专业判断,属于第三方给出的专业意见。

房地产估价是房地产市场所必需的行业,这是由房地产的特性决定的。由于房地产独一无二、价值量大、价格形成原因复杂,人们很难通过简单比较确定其价值,因此需要专业的第三方提供专门的服务。我国现代房地产估价行业,正是随着房地产市场的建立和发展逐步发展起来的。

房地产估价首先需要弄清估价对象通过登记发生效力的权利

房地产估价业务与估价目的有关,主要有房地产抵押、房地产转让、国有土地使用权出让、房屋征收、房地产司法鉴定估价,以及一些高端的咨询顾问服务。2013年,全国一级资质房地产估价机构完成的估价业务总价值约为7.6万亿元。

与不动产登记的密切关系

登记确立的房地产权利类型和范围是价格形成的基础。作为不动产,房地产交易的实质是其所拥有权利的转移,一宗房地产价值或价格的高低很大程度上取决于其所拥有的权利类型和范围。房地产等不动产的物权设立、变更、转让和消灭,又是经依法登记发生效力的。

权利不同,估价对象的价值内涵就不同,因此房地产估价首先需要弄清估价对象通过登记发生效力的权利。如抵押估价对应的价值类型是抵押价值,其内涵是指假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。其中,法定优先受偿款就是基于抵押权产生的。

部分房地产估价业务通过登记部门把关。由于房地产市场信息匮乏和不完善,过去一些估价业务因主管部门的行政管理需求而发生。如房地产抵押估价和存量房交易税收估价都直接服务于房地产交易,而房地产交易的最终环节是办理房地产登记手续。登记部门出于自身需要或房地产管理部门对估价行业监管的需要,要求通过估价报告备案才能办理产权登记手续。商业银行办理房屋他项权证书时,房地产抵押估价报告作为确定被担保债权的数额的依据,提交给房地产管理部门。

2007年《物权法》公布后,第十三条规定登记机构不得要求对不动产进行评估,房地产管理部门不再要求银行办理他项权证时提供房地产抵押估价报告,但目前绝大多数商业银行为了分散风险,仍以此报告作为发放贷款的依据。

统一登记为房地产估价业带来积极影响

此外,房屋交易税收过去一般由房地产管理部门在办理产权过户手续时代收,对于报税价格明显低于市场价格的,房地产管理部门一般委托房地产估价机构进行评估,也有地方要求所有的存量房交易税收均须提供房地产估价报告。随着《物权法》公布实施以及批量估价技术的发展,2009年以来,税务部门推动应用房地产批量评估技术加强存量房交易税收征管工作,住宅类交易税收的评估工作大多数地方都由税务部门直接通过批量评估系统确定,不再单独委托评估机构评估,非住宅类交易税收的评估仍委托房地产估价机构承担。

登记产生的房地产基础信息可为房地产估价业务提供基础数据。房地产登记工作中积累的大量真实的房地产权属及物理状况信息,可作为房地产估价业务中进行市场分析和价值比较的基础,房地产批量估价、房地产咨询顾问等业务尤其需要这些数据支撑。目前,由于我国还未建立公开可查询的房屋基础数据库,房地产价格申报制度也未落实,房地产估价师进行房地产市场分析时,需要投入大量的人力物力收集真实的房地产基础数据及交易信息。

统一登记带来积极影响

排除可能的行政干预因素,不动产统一登记对房地产估价行业的影响应该是积极的。

房地产评估的对象将更广泛,价值内涵更清晰、完整。《不动产登记暂行条例》明确了登记的权利类型,包括过去未在法律法规中明确的集体土地上房屋所有权等。只有权利明晰才能实行流转或交易,交易一般需要估价服务。因此,未来房地产估价的对象将更广泛。

此外,过去由于房、地分别登记,导致评估的价值内涵被人为割裂。虽然登记部门强制要求估价的做法已被《物权法》明令禁止,但有些地方的业务管理部门还是通过报告备案的方式变相强制符合其要求的估价机构出具特定的估价报告,如一些地方要求估价机构同时出具房地产抵押估价报告和土地抵押估价报告。这种做法将本来真实、完整、客观的房地产整体价值人为割裂,理论上难以解释,同时增加了估价机构的负担。统一登记后,这种状况应不再出现。

为涉及不动产的税种整合创造条件,带来新的估价业务机会。统一登记后,各级不动产登记机构登记的信息将纳入统一的信息管理基础平台,实行实时共享。各部门掌握的人口、户籍、家庭等信息也会互通共享,为涉及不动产的税种进行整合重构奠定基础。从国外经验来看,征收不动产相关税收特别是遗产税和保有环节的房产税广泛需要估价服务,这对房地产估价机构意味着新的业务机会。

基础信息的透明度将会增加,有利于降低估价信息收集成本。统一登记将使房地产信息的透明度有所提高,房地产估价机构获取房地产信息的难度降低,估价服务的效率会有所提高。目前,由于国家尚不具备完整、全面的不动产基础信息,社会机构只能自行建立,如一些房地产估价和经纪机构投入大量的人力物力建立楼盘字典,重复建设和浪费严重。

按照此前公布的时间表,2018年前不动产登记信息管理基础平台将投入运行,虽然现在来看,信息查询仍有一定的条件,但随着政府简政放权及服务意识的提高,未来合理的信息公开和查询是社会发展趋势。基础信息透明度的提高,将会大大降低社会机构的信息收集成本。

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