2017-03-30 11:03:19
来源： 中国国土资源报
业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的共有部分具体包括以下几个部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等；建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
小区业主在购买房屋时，一并取得建筑物区分所有权和建设用地使用权。建设用地使用权由该小区内的全体业主对小区规划范围内的公共空间占用的土地共同享有，其权利基于地表、地下和地上，并在该领域内排除他人的侵害和干预。当小区内的土地使用权遭受侵犯时，业主委员会有权代表小区全体业主向法院提起侵权诉讼，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失，保护小区业主共有的小区土地使用权。
法律、行政法规明确规定属于业主共有的部分
从物权法的规定来看，下列部分属于法定共有部分：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有。其他公共场所、公用设施，认定标准是这些公共场所、公用设施不属于某一单个的人所有，也不属于开发商所有。物业服务用房属于业主共有，至于开发商是不是将物业服务用房的建设费用分摊到全体业主身上，在所不问。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。电梯、水箱属于业主共有。
建筑区划内的建设用地使用权不都属于业主共有
建筑区划内的建设用地使用权不都属业主共有，也有例外：在小区内的某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下，该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主，而不属于小区的全体业主共有。小区内的城镇公共道路占地和城镇公共绿地占地，该地的建设用地使用权不属于共有部分。在规划时就确定属于某个业主所有的绿地，就应当归个人所有；对于房屋买卖合同中约定的附赠的花园，究竟应当归属于业主共有还是业主单独所有，存在不同看法。最高人民法院的倾向性意见认为，既然这些绿地根据合同已经约定归个人所有，且其为此支付了对价，应当按照约定归业主个人所有。
关于车位、车库的归属问题
物权法第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车库四周是封闭的，可以进行登记。所谓车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。由于车位是利用土地使用权的地表兴建的，也是利用地表划定的，因此车位所在的土地使用权可以进行登记。基于此，如果确定了出售和附赠的车库、车位的所有权属于业主，那么，这个所有权和土地使用权应当进行物权登记。
如果开发商与业主之间就车位、车库的归属没有约定或者约定不明，车位、车库的归属应当如何确定？对此，物权法第七十四条未作明确规定，分析“出售、附赠或者出租”这种立法用语及这三种约定方式的性质可以看出，该规定实际上是以开发商享有车位、车库所有权为前提的，因此，如果没有约定或者约定不明，车位、车库应当归开发商所有。当然，对此还有待于法律、法规及司法解释具体明确。
此外，关于车库、车位的归属问题，还要注意物权法只规范“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”，那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位、车库不属该法调整范围。
（作者单位：吉林省法学会）
