《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》涉及若干问题的处理原则(一)

2017-03-30 14:10:00

 在研究讨论的基础上,现对《规范》中的部分技术问题解答如下:

  1、在出让地价评估中,如何应用标定地价系数修正法?

  答:应用标定地价系数修正法有两个前提:

  一是在按照国土部统一的技术要求开展了标定地价公示工作的城市,经向部进行标定地价体系备案后,方可使用该方法。

  二是应用标定地价系数修正法的具体步骤与要求,需按照即将出台的相关技术标准或评估指导办法执行。

  2、市场比较法中,关于“各比较案例的修正幅度不能超过30%”的规定中是否包含了容积率修正。

  答:这里所指的“比较案例价格”,可以采用楼面地价。

  3、对于因土地用途与容积率同时调整,需要补缴地价的,是否各种条件下的地价均要求按照《规范》中确定的原则,选用两种(含两种)以上方法评估?

  答:原则上,各种条件下的地价均要求采用两种(含两种)以上方法独立评估,方法选择应符合《规范》要求。特殊情况下,如认为只能采用一种方法评估,需经省级以上协会组织专家论证,并在评估报告中附专家签字的论证意见。

  4、如果按《规范》要求采用的两种方法评估结果差异较大,地价确定时能否舍弃一种评估方法的测算结果?

  答:地价确定中,各评估方法测算结果的权重应按照符合《城镇土地估价规程》的要求确定,并需充分阐述理由。

  5、在评估生地或不完全开发土地的出让价格中,应如何理解“先评估熟地地价,再核减开发费用”的要求?

  答:评估此类用地出让价格时,应运用所选评估方法,分别测算出与“地价定义”相对应的评估价格;在应用各评估方法中,应先评估熟地价格,再核减开发费用,直至其开发程度与地价定义一致。对于不完全开发时(如缺少某一基础设施的配套)的地价评估,可在方法运用过程中,通过相关参数的修正,直接评估出与地价定义相一致的评估结果。

  6、对于因低效利用土地再开发、政府主动调整规划等原因造成容积率等土地使用条件变化的情况,补地价评估时,是否执行“择高原则”?

  答:此类处理原则属政策性要求,应在各地的执行细则中予以明确,请关注各省级国土资源主管部门制订的实施细则。

  中国土地估价师协会技术审裁委员会

  2013年8月1日

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