评估报告审查要点

2017-04-05 09:32:54

(中估协发[2008]30号)

格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求,报告质量的差异性主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握,以下从定性和定量两个方面进行说明。
需要特别强调的是,评分标准只是针对一般情况而言,在评审过程中,由于估价对象和估价目的不同,估价报告评审不可能完全套用同一模式,请评审专家针对不同的情况,正确把握评审标准的内涵,具体问题具体分析。

一、估价报告形式审查要点
估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求,凡不符合下列要求的视为形式不合格,直接作为不及格报告不进行评分。
(1)不符合《土地估价报告规范格式》要求的;
(2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。

二、估价报告关键技术问题审查要点
估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进行评分。
⑴估价方法存在严重技术性错误的;
⑵地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的;
⑶采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修正的;
⑷会审会认为的其他问题。

三、各等级报告评审标准
1.一等报告(≥90分)的质量要求
一等报告不仅要格式规范,内容全面,估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确,估价方法选择及应用合理,各项参数选取依据充分、合理,还要针对特定估价对象进行深入细致的分析,资料充实,时效性强,对特殊问题的处理恰当合理,且有独到之处。
整个报告分析论证严谨,逻辑性强,没有明显瑕疵,估价结果可信度高。
2.二等报告(80-90分)的质量要求
二等报告要求格式规范、内容全面;估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确;估价依据充分、合理,市场及影响因素分析较全面合理,能体现政策变化对土地价格的影响;估价方法选择及应用合理,各项参数选取依据较充分、合理;整个报告分析较严谨、逻辑性较强,估价结果有较高的可信度,估价过程不存在明显错误。
3.三等报告(70-80分)的质量要求
报告格式规范,内容全面;估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确;估价依据较充分、合理,市场及影响因素分析较全面、合理;估价方法选择及应用基本合理,各项参数选取有依据、理由;报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。
4.四等报告(60-70分)的质量要求
报告格式规范,内容全面;估价目的、估价对象和价格定义界定基本清楚;估价依据较充分、合理,市场及影响因素分析较全面;估价方法选择及应用基本合理,各项参数选取、地价确定等有依据,不存在明显质量缺陷。
5.对不合格报告的判定
不合格报告通常存在明显的质量缺陷,如:
⑴报告格式不规范,内容不全,有明显漏项。如估价对象、地价定义界定不清,缺少土地权属状况说明等。
⑵估价结果内涵与地价定义不一致,或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。
⑶估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评估,现有房地产项目按待开发土地评估(剩余法)等。
⑷修正系数取值与说明不符,或有计算错误。造成估价结果存在误差,使可信度降低。
⑸估价过程过于简略,缺少取值依据和必要的说明。
⑹影响因素分析前后矛盾,缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析,与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致,影响了估价结果的可信度。
⑺其他问题。

四、报告评分细则
(一)土地估价报告(5分)
第一部分 摘要(1分)
审查要点:①估价结果、总地价、单位面积地价、总地价大写、币种、估价结果一览表等;②估价师签字、机构盖章等。
第二部分 估价对象界定(1分)
审查要点:估价对象具体范围界定及估价对象面积、土地使用者、土地用途说明等。
第三部分 土地估价结果及其使用(1分)
审查要点:估价的前提条件和假设条件,估价结果和估价报告的使用限制、有效期等。
第四部分 附件(2分)
审查要点:宗地位置示意图、估价对象照片、土地使用证及权属证明、估价机构注册证书及签字土地估价师证书复印件等。

(二)土地估价技术报告(90分)
第一部分 总述(12分)
审查要点:
一、估价目的(1分)
⑴谁委托估价,为什么估价;⑵估价结果应用方向。
二、估价依据(3分)
⑴估价依据是否全面;⑵估价依据是否考虑了最新政策调整;⑶估价依据是否具有针对性。
三、地价定义(4分)
⑴土地用途。说明证载用途、实际用途(或规划用途)、设定用途等。(1分)
⑵土地使用权性质。分别说明现状和设定土地使用权性质。是划拨土地使用权还是出让土地使用权,或作价出资(入股)土地使用权、授权经营土地使用权。若为出让土地使用权,需说明出让年期、剩余土地使用年期等。(1.5分)
⑶土地开发程度。说明宗地内外实际开发程度和本次估价所设定的开发程度及理由。(1分)
⑷估价期日。(0.5分)
四、估价结果(1分)
土地单价、总地价、总地价大写、币种等。
五、要特殊说明的事项(3分)
⑴资料来源及未经实地确认或无法确认资料说明;(0.5分)
⑵对估价结果可能产生影响的变化事项(地价指数、开发程度、设定用途等)说明;(1分)
⑶估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理;(1分)
⑷其他需要特殊说明的问题。(0.5分)

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析(14分)
一、估价对象描述(6分)
⑴土地登记状况(2分)
估价对象来源、位置、用途、面积、四至、土地级别、土地登记证书号,国有土地使用证书号等。(具体问题具体分析)
⑵土地权利状况(3分)
权属、权利、年期、他项权利(与证载状况是否一致)
如果存在他项权利,应分析对地价的影响。
⑶土地利用状况(1分)(针对估价对象和估价目的具体说明)
利用现状:建构筑物及其用途、容积率、建筑构筑物说明等。
待开发土地:说明具体规划条件、批准机关、批准日期等。
二、地价影响因素分析(8分)
⑴一般因素(2分)
有针对性地分析影响估价对象价格的宏观因素,如产业政策、税收政策、金融政策等。
⑵区域因素(共4分)
区域范围界定是否合理、区域位置、基础设施、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当,对地价影响程度分析是否客观。(2分)
⑶个别因素(2分)
宗地自身条件(面积、形状、水文地质条件等)、个别开发程度等。(1分)
是否考虑了估价对象特点,个别因素选择是否恰当,对地价影响程度分析是否客观。(1分)

第三部分 土地估价(64分)
一、估价原则(2分)
与估价目的及方法联系选择是否得当、全面,描述是否规范正确。
二、地价确定(2分)
评估结果可信度分析、最终地价确定依据及方法
三、估价方法与估价过程(60分)
用两种方法进行评估的,估价方法与估价过程评分的60分中,主要方法占35分,次要方法占25分,两种方法不分主次则各占50%,使用三种方法进行评估的,各占三分之一。

1. 基准地价系数修正法(以下分值为比例值)
⑴基准地价简介(20%)
地价内涵:说明制定时间、估价期日、设定开发程度、容积率等。(10%)
基准地价表及修正体系:至少说明宗地所在级别某用途下的基准地价修正体系。(10%)
⑵宗地级别的确定。(10%)
说明宗地位置所对应的土地级别及价格。基准地价以幅度价形式表示的,取其均值。
⑶基准地价修正。(60%)
编制待估宗地因素条件说明表。与基准地价修正体系表所列项目一致,与区域因素、个别因素条件说明一致。(30%)
编制待估宗地因素修正系数表。修正系数取值与条件说明相吻合(20%)
其他因素修正。包括开发程度、交易期日、容积率修正等。(10%)
⑷地价计算。(10%)
⑸方法运用完整性系数(85-100%)
除以上项目外,在方法运用上如果仍有不当之处,或在分项中考虑不充分,可通过完整性系数调整。
以(1)-(4)项比例值之和为基数,乘以完整性系数和该方法所占分值,即为该方法得分。

2. 剩余法
⑴最佳开发利用方式(10%)
说明土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求,是否考虑了市场供求状况等。
如果估价对象为现有房地产项目,请故其现状利用条件下价值,则不考虑最佳利用问题。
⑵不动产总价估算(20%)
估算方法选择及应用的合理性,估算依据的充分程度。
⑶开发成本估算(30%)
估算成本全面、客观、合理,依据的充分性。
⑷利息计算(10%)
开发周期、利息率、计息周期及其计算公式。
⑸利润计算(10%)
利润率选取依据及其合理性。
⑹税金及其销售税费估算(10%)
选取全面、正确,依据合理。
⑺地价计算(10%)
公式及计算过程的正确性。
⑻方法运用完整性系数(85%-100%)
除以上项目外,在方法运用上如果仍有不当之处,或在分项中考虑不充分,可通过完整性系数调整。如现有房地产项目按待开发土地进行评估,评估思路错误等。
以(1)—(7)项比例值之和为基数,乘以完整性系数和该方法所占分值,即为该方法得分。

3. 收益还原法
总收益确定(30%)
客观收益的确定方法及详细测算过程。
⑵总费用(40%)
费用构成项目是否全面、正确,费用取值依据是否充分、客观合理。
⑶土地纯收益确定(10%)
土地纯收益的剥离方法和依据
⑷土地还原率确定(10%)
土地还原率确定依据、合理性等。
⑸地价计算(10%)
公式及计算过程的正确性。
⑹方法运用完整性系数(85%-100%)
除以上项目外,在方法运用上如果仍有不当之处,或在分项中考虑不充分,可通过完整性系数调整。
以(1)—(5)项比例值之和为基数,乘以完整性系数和该方法所占分值,即为该方法得分。

4. 成本逼近法
⑴土地取得(征地)成本(20%)
构成项目是否全面、正确,取值是否客观、合理,取值依据是否充分。
⑵土地开发费用(20%)
开发状况及相应的开发费用标准、依据,是否为客观的开发费用。
⑶相关税费(10%)
组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理。
⑷利息计算(10%)
利息率选择、开发周期的设定、计息期
⑸利润计算(10%)
利润率选择、依据。
⑹土地增值(10%)
增值率或增值额的确定依据是否充分,取值是否客观、合理。
⑺相关修正(10%)
年期修正、区位修正、土地还原率的确定依据及其合理性等。
⑻地价计算(10%)
公式及计算过程的正确性。
⑼方法运用完整性系数(85%-100%)
除以上项目外,在方法运用上如果仍有不当之处,或在分项中考虑不充分,可通过完整性系数调整。
以(1)—(8)项比例值之和为基数,乘以完整性系数和该方法所占分值,即为该方法得分。

5. 市场比较法
比价实例选取(20%)
案例个数、实际交易案例、时间限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清楚、选择特殊案例的说明等。
⑵比较因素选择(15%)
是否包括影响地价的全部主要因素,因素选择是否有针对性、客观合理,修正系数确定的理由和标准。
⑶因素条件说明及说明表编制(5%)
描述个条件是否客观、具体、量化
⑷因素条件及系数(50%)
修正是否恰当、相互权重是否合理。
a)情况修正体系(10%)
b) 期日修正体系(10%)
c) 年期修正体系(10%)
d)区域因素修正体系(10%)
e)个别因素 情况修正体系(10%)
⑸方法运用完整性系数(85%-100%)
除以上项目外,在方法运用上如果仍有不当之处,或在分项中考虑不充分,可通过完整性系数调整。
以(1)—(4)项比例值之和为基数,乘以完整性系数和该方法所占分值,即为该方法得分。
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