2023-05-11 13:19:18
上海佘山世茂洲际酒店地处上海市松江区辰花路5888号，位于佘山旅游度假区天马山风景区，因其建于一座深达近90米的石坑内，故俗称“深坑酒店”。石坑原为废弃采石场，经过几十年的采石，形成了一个周长千米、深近90米的大坑。上世纪90年代末，采石场被关闭，遗留的大坑被称为“城市伤疤”。
2006年，深坑酒店立项，开发商决定利用深坑独特的自然环境，建造一座五星级酒店，在废弃的采石矿坑壁上打造全球首个建造在石坑内的五星级酒店。项目从2006年立项到2018年开业，花费了12年时间，克服了64项技术难题，主要开发历程整理如下：
2006年初——签订土地出让合同，出让深坑酒店所在辰花路二号地块合计约43万平方米土地的使用权；
2007年底——进行全球招标；
2009年8-9月——取得酒店建设工程规划许可证和施工许可证；
2013年3月——酒店正式动工；
2013年10月——进入酒店主体结构施工，坑壁和坑底岩石首次爆破；
2018年11月——酒店正式开业。
深坑酒店建成后地上2层，地下16层，总建筑面积约6.1万平方米，其中地上建筑面积1.3万平方米，地下建筑面积4.8万平方米。酒店有336间客房，配备水下情景套房、空中花园、瀑布景观，客房设有观景露台。酒店被美国国家地理频道评为“世界十大建筑奇迹”酒店，并于2021年荣获中国土木工程领域工程建设项目科技创新的最高荣誉奖“詹天佑奖”。
估价目的
根据深坑酒店所在辰花路二号地块的土地出让文件，酒店地下建筑总量为2.5万平方米，后建筑设计方案经过反复论证和调整，最终实际竣工地下建筑面积4.8万平方米，比原合同约定增加2.3万平方米。根据《上海市地下建设用地使用权出让规定》（以下简称32号文），该项目需补缴地价款。我公司受上海市松江区规划和自然资源局委托，评估项目地块国有出让土地使用权价格，为出让方通过集体决策核定应该补缴的地价款提供参考依据。估价难点
通常商业项目的主体建筑是建于地上的，地下空间主要作为地上建筑的附属设施发挥作用。根据32号文，地下用地价格与地上用地价格存在一定的比例关系，且随着地下层数的增加，价格逐层折减。考虑到深坑酒店的建筑十分特殊，地上仅2层，地下有16层，大部分主体结构及经营主体位于地下，地下土地价值与一般地下商业项目存在显著差异，故本项目的最大难点在于如何科学合理地评估地下土地使用权价格。
我公司在接到项目委托的第一时间组织内部和外部专家讨论会，集思广益，在遵循土地估价规程及相关规范的前提下，融合一定的创新思维，最终采用剩余法和基准地价修正法两种估价方法，剩余法为主，基准地价修正法为辅，评估得出建议补缴的地价款。估价技术思路
考虑到本项目建筑形式特殊，酒店经营主体主要建于地下，各层均设有客房，且客房收费价格主要影响因素为房型、设施配置、景观等，和传统商业项目相比，对楼层因素的敏感度相对较低，故本项目将地下空间视为整体，采用剩余法和基准地价系数修正法评估地下土地使用权价格。
剩余法是在预计开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预计正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算土地价格的方法。
由于酒店为整体经营性物业，可产生稳定的经营收益，宜将其视为一个整体项目评估价值，故本项目采用收益还原法估算酒店开发完成后的房地产价格。我公司对酒店进行了细致踏勘，并对项目所在区域五星级酒店房地产市场进行了充分调研，结合项目实际经营数据和建设成本，对经营收入、经营成本、开发成本、开发利息利润等进行估算，得出地下土地价格。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价及其地价修正体系成果，将估价对象的区域条件和个别条件等与基准地价的条件相比较，进而通过修正求取土地价格的方法。项目地块产证登记土地用途为商服用地，根据《上海市城乡建设用地基准地价成果（2020年）》，该地块属于城乡区域商业9级，本项目首先采用商业9级区域的基准地价及修正体系测算地上商业用地区域平均土地价格，并将地下空间视为一个整体，综合确定地下与地上价格的比例系数，测算得出地下土地价格。
项目效果及客户评价
由于项目具有较大知名度，且建筑形式特殊，无以往估价案例可以参考，相关主管部门十分重视，专门针对该项目组织了专家会审。我公司配合委托方做了大量前期准备工作，对项目信息、估价技术思路、市场调查数据、参数取值等进行详尽阐述，最终顺利通过专家评审及相关主管部门的内部联审会议，项目补缴地价款工作圆满完成。我公司的专业水平和服务态度获得了委托方的一致好评，松江规资局已将该项目列为区优秀案例对外宣传和展示。
