权威解读! “清单管理”取代“集中供地”！全国土地出让再迎新政！

2023-04-18 15:11:17

近日，自然资源部办公厅发布了《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（以下简称《通知》），提出建立拟出让地块清单公布制度、科学编制供地规模两大重点内容。

“清单管理”取代“集中供地”

《通知》明确：将建立拟出让地块清单公布制度（简称“清单管理”），详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月。

“清单管理”制度的出台，意味着实施近2年的集中供地制度正式取消！

而早在去年12月，在自然资源部召开传达学习中央经济工作会议精神的党组会议上，王广华部长就提出“适时完善现行住宅用地供应政策。规范住宅用地供应信息公开，下大力气推动转变城市土地开发利用方式。”这次以“清单管理”取代“集中供地”，就是完善宅地供应政策的具体举措。

拿地宝研究院长钱贤强认为，这次“清单管理”与“集中供地”相比，有三大明显变化：

一是从22个热点城市扩大至全国所有市、县；

二是从分批次公告挂牌改为分批次公布拟出让地块清单。但由于每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，且上批次清单地块没有全部公告挂牌完毕就不能进行下一批次的清单公布，意味着一年内最多也就可以公布四次地块清单；

三是取消了公告挂牌的次数限制，但同时要求清单内的地块必须在不少于3个月内的拟出让时间段内全部公告挂牌。

举个例子，杭州2月3日公布了10宗拟出让地块清单，拟出让时间段是2月3日至5月3日。在这三个月内，杭州可以不限次数公告挂牌，但最后一宗公告挂牌地块不能晚于5月3日，否则就不能公布第二批次的拟出让地块清单。

钱贤强院长认为，这次“清单管理”制度出台，对拿地企业是有利的，不但预留了足够多的研判时间，也提高了拿地时间的灵活性，有利于拿地企业按照自己的开发节奏、资金状况合理安排拿地时机。

但对供地部门而言，实际压力也不小，除了地块清单公布一年最多只有4次外，最大压力可能是流拍率可能会增加，除非公布的清单地块都是有意向单位的，因为按照《通知》规定，清单内的地块都必须在拟出让时间段内全部挂牌。

供地规模调控指标调整

《通知》要求各地按“以人定房”、“以房定地”的原则科学编制年度宅地供应计划，同时要求在计划年度的3月底之前向全社会公布。

同时，《通知》也对对供地规模提出了明确的要求，各地要将住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积，作为测算下一年度供地计划总量的参考。要因城施策安排计划总量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。

拿地宝研究院院长钱贤强认为，供地规模量化约束指标的调整是这个《通知》的一大亮点！

对供地规模的调控，之前一般是按住房库存去化周期。2109年，自然资源部曾发文明确，2019年住宅用地供应将根据商品住房库存消化周期，按照“显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停”五类调控目标，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

但这个商品住房的库存去化周期的统计口径不统一，信息公开度又比较弱，在实际执行中很难把握。

这次将供地规模的调控指标改为用“已供应未竣工住宅用地面积与近三年平均完成交易量的比值”，而这两个数据目前都是比较公开的，其中已供应未竣工住宅用地面积就是地方资规部门每个季度公布的宅地存量公示数据，数据的易得性将有利于实施供地规模的调控。

根据拿地宝研究院整理的浙江省内11地市去年第四季度或第三季度公布的各市区公布的住宅用地存量公示数据，已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市仅有舟山市区，其他市区尚未达到红线，尚有供地余地。

权威解读! “清单管理”取代“集中供地”！全国土地出让再迎新政！

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