近日，广州市印发《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》。
据了解，早在上个月，广州新的“做地”模式，就已经传得沸沸扬扬，并且向各方征求意见。而这一次，是首次有正式文件，确认新模式。
据悉，以往，广州的旧改模式，主要是由政府先确定旧改范围，然后由村集体表决选出合作的旧改企业。后续的拆迁、补偿、复建、融资等，基本全由合作企业主导。
这种模式，在过去虽然有过不少成功案例，例如琶洲、猎德、杨箕等，但近年来也受到部分企业“暴雷”影响，导致一些旧改项目有烂尾风险。
而这份文件首次确认了，接下来广州将按照做地和土地收储相分离的原则。
前期的征收、补偿等，均由政府确认的做地主体独立开展。将“生地”做为清清白白、可以直接开发的“熟地”后，再由政府收储，放到招拍挂市场上出让。据悉，一些之前推进到一半“卡壳”的旧改项目，就会通过官方做地主体的介入，进一步推进。
根据文件内容，本次政策从开发模式、选定主体、补偿形式等方面制定10项措施。
开发模式：先做地后收储，重点旧改做地+开发一条龙
文件明确提出，按照做地和土地收储2项工作相分离的原则，独立开展征收补偿、土地平整等各项前期工作，做地完成、形成净地后再移交政府收储。
至于做地区域方面，此文件并未有指明，但此前有消息透漏出是海珠新中轴片区、罗冲围片区、广州火车站片区、环五山片区等重点片区。
另一方面，针对重点城市更新片区，可以将做地和土地开发建设“打包”，一并通过公开招商选定做地主体。
接着，做地主体在完成前期的做地工作并缴纳土地出让金后，可以通过协议出让的方式获得土地使用权并进行开发建设。
做地主体：政府认定国企主导，各区可组建区属国企参与做地
由政府认定国有企业作为做地主体，具体分为2种。
其一，是市级做地主体，具体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建设集团等全资国企。
其二，各区政府（广州空港经济区管委会）可以认定或组建1-2家区属全资国企，开展做地工作。条件成熟的其他做地主体需专题上报市政府审定。
在资金筹集方面，文件表示由做地主体筹集。
同时，鼓励金融机构通过贷款、企业债、公司债等其他金融工具为做地主体融资；也鼓励社会机构设立做地专项基金，支持做地主体融资。
补偿形式：按照规划用途评估价一定比例补偿
以新规划用途市场评估价的一定比例向做地主体支付收储补偿款。
值得一提的是，文件提出支持探索“点状征收”模式。
搬迁补偿协议签约率95%以上，且经政府协调未能达成一致的，政府可探索对未签约部分房屋和集体土地实施征收。
以上，就是《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》文件的重点。
延伸阅读：“城中村”改造的杭州模式
2022年6月9日，国务院办公厅印发《关于对2021年落实有关重大政策措施真抓实干成效明显地方予以督查激励的通报》（国办发〔2022〕21号），浙江省杭州市因“城镇老旧小区改造、棚户区改造、发展保障性租赁住房成效明显”而受到表扬与激励。“城中村”改造则是杭州市棚户区改造的主要内容。
一、杭州市“城中村”改造的基本逻辑：做地+收储
近年来，杭州市“城中村”改造的主流方向是由市级做地主体和区级做地主体承担做地工作，在做地过程中，市土地储备中心和各做地主体之间分工有所侧重。
具体来说，市土地储备中心代表政府实施土地收购、储备和出让的前期准备工作，负责统筹、协调、指导、监管做地主体具体实施土地前期开发整理；各做地主体在指定区域范围内与市土地储备中心合作开展土地前期开发整理，具体负责实施地块的征地拆迁（补偿）以及根据地块的控制性详细规划实施地块内配套设施建设和场地平整等工作，包括补偿安置、市政和公共基础设施建设、场地平整绿化与管理、围墙构筑、规划、环评、考古等具体事项。
做地过程中涉及的集体土地征收和国有土地上房屋征收工作，由区政府按程序开展。做地工作完成并由杭州市储备机构验收合格后，再交给土地储备机构实施收储，纳入土地储备库以供出让。
二、杭州市“城中村”改造之做地
（一）做地主体及其组织架构
根据《杭州市人民政府办公厅关于进一步加大对做地主体的支持力度完善土地储备资金管理的通知》（杭政办函〔2018〕142号），做地主体包括三类：一是市土地储备中心；二是市级做地主体，包括钱江新城管委会、杭实集团、市城投集团、市交投集团、市运河集团、市地铁集团、钱江新城投资集团等7家单位；三是区级做地主体，包括上城区政府，下城区政府，江干区政府，拱墅区政府，西湖区政府，杭州高新开发区（滨江）管委会、政府及杭州经济开发区管委会。做地主体可下设若干做地机构，做地机构应为政府（管委会）所属机构或国有独资企业。
在市级做地主体的层面，7家做地单位可直接作为做地主体，也可以指定下属全资子公司具体承担做地工作，必要时，针对重点项目可专门成立“城中村”项目拆迁指挥部，如杭州市交投集团下属公司杭州市城市土地发展有限公司，就按照杭州市政府相关文件，组建了3家指挥部（丁桥一期指挥部、丁桥新城指挥部和田园地块指挥部）。
在区级做地主体的层面，杭州各区可指定下属机构、区属国企或成立“城中村拆迁指挥部”，专门负责按城市规划控制范围整理土地，开发建设拆迁安置用房、配套设施及公建用房等工作。根据《关于印发城中村指挥部部门岗位职责的通知》（拱城指〔2019〕1号），拱墅区城中村改造工程指挥部组织架构如下：
其中，前期部负责办理拆迁安置房、公建配套等项目从立项至施工许可证申领整个审批过程的相关手续；综合部负责指挥部涉及的城中村改造区域总体规划，落实城市设计、控规调整等相关工作；动迁部负责制定征收安置实施方案，组织宣传、协调、实施工作，以及办理集体土地征收房屋补偿实施方案、征收令、拆除验收等工作。
（二）做地流程及分工协作
杭州做地模式的大致流程及部门分工如下：
（三）做地的补偿安置
在安置方式上，采用拆除重建模式改造的城中村，在原村拆除后，一般会新建安置房小区或购买调拨其他安置房源对原村民进行安置。杭州安置政策鼓励“1+X”安置办法，即被补偿人选择1套安置房，其余安置面积均以货币方式进行补偿。货币化安置款根据货币化安置单价结合货币化安置面积扣除相应的调产安置用房结算价款后进行计算，即货币化安置款=货币化安置单价×货币化安置面积-相应的调产安置用房结算价款。
杭州城中村改造涉及撤村建居，为了解决原村集体经济组织及其成员的生产生活问题，需要在符合城市规划和土地利用规划的建设留用地范围内，留出可转为建设用地的农用地面积的10%（即留用地），用于发展商品住宅以外的经营性物业类型。
此外，杭州城中村改造还需要解决农转非居民的养老保险问题。
（四）做地的资金保障
做地阶段土地整理成本主要由做地主体承担，因此，做地主体的资金平衡是项目得以实施的关键。为了实现资金平衡，则土地出让收入应当足以覆盖前期征迁成本、土地指标费及其他规定费用等土地整理成本。一般来说，规划用途为住宅、商业、公共服务类的“城中村”会采用拆除重建模式进行改造，土地征为国有后，除了必须建设的安置用房及各类配套设施外，其余地块均可挂牌出让，因此土地出让收益的获取是做地模式下实现资金平衡的重要保障。
做地资金的具体筹措方式包括：土地出让金、财政补助、专项贷款、地方政府专项债、引入社会资本等。
1、土地出让金返还
土地出让金返还体现在两个方面，一是按照“拆除重建”方式实施改造的城中村，其平衡用地的土地出让金，在扣除需上缴国家、省、市相关规税规费后，全额核拨给做地主体，改造区域内的配套基础设施由做地主体负责出资建设。二是推行货币化安置所节约的安置房建设用地可转为出让用地，其土地出让金在扣除需上缴国家、省、市的相关规税规费后，全额核拨给做地主体。
2、财政补助
一是上级财政补助。各级财政主管部门积极争取中央和省对棚户区改造的补助资金，专项用于改造项目房屋征收和征地房屋补偿、安置、建设以及相关基础设施配套建设等。
二是属地资金筹措。各级财政主管部门按规定从财政预算、城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中，安排和提取资金用于棚户区改造，还可从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造。对部分改造需求迫切且改造难度大、资金区域内平衡缺口较大的城中村、危旧房重点改造项目，在按照既有政策落实资金平衡地块和出让金返还的基础上，可由改造责任主体对项目改造方案、资金测算等进行全面的分析研究，提出建议报市政府或区、县（市）政府（管委会）研究决策。
3、专项贷款
专项贷款是指与国家开发银行等金融机构合作，搭建棚户区改造市级统贷平台，争取国家开发银行及各商业银行的中长期贷款或软贷款。根据《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市棚户区改造专项贷款资金管理办法的通知》（杭政办函〔2015〕4号），杭州市棚户区改造可申请国家开发银行专项贷款，包括中长期项目贷款和用于项目配套资本金的过桥贷款。专项贷款用途包括：棚户区改造地块的征地和房屋拆迁（征收）、改建（扩建、翻建）、拆除重建；新建、购买安置房，货币安置；与棚户区改造项目直接相关的城市基础设施项目等。
4、引入社会资本
前面提到，引入市级做地主体和区级做地主体是主流，其中市级做地主体包括7家市属国有企业。作为市场主体，这些国有企业可以通过多种渠道筹集做地资金，包括银行贷款、发行企业债券、中期票据、引入股权投资等融资方式。
引入社会资本的另一种典型模式是棚户区改造PPP模式，即政府或其授权的下属机构与中标的社会资本以股权投资的形式，合作出资设立项目公司，负责项目整体的投融资与建设。由项目公司负责筹集项目资金，用于棚户区相关设施的搬迁或重建。在PPP项目运营阶段，项目公司现金流主要来自政府按照项目实施进度支付的现金或项目中包含的商业项目所产生的经营性收入。政府也可以根据协议条款的规定向项目公司提供必要的差距补贴。
（来源：广州PLUS、广州楼市发布、律房律地、房地产导刊）
